photo1.JPG L'un des problèmes de l'agglomération dunkerquoise, déjà évoqué ici, est l'évasion commerciale. Interrogés sur les motifs d'évasion, les sondés mettent en avant l'absence de certaines enseignes (34 à 44 % des réponses) d'habillement, de bijoux, de bricolage, de décoration... Le cercle est vicieux : les habitants, faute d'une offre commerciale jugée suffisante, consomment hors du Dunkerquois et affaiblissent ainsi les commerces de la ville qui, pour certains, en arrivent à fermer, réduisant l'offre commerciale et incitant d'autant à aller voir ailleurs... Fort de ce constat, il convient donc de chercher à développer l'offre commerciale pour renforcer l'attractivité et le dynamisme du centre-ville, éviter sa désertification et lui redonner vie. Cela passe notamment par la construction de nouvelles cellules commerciales répondant aux attentes des différentes enseignes intéressées par une présence à Dunkerque et par la définition de nouvelles zones de consommation dans le centre-ville. Pour cette raison, entre autres, le projet "cœur d'agglo" est une belle carte à jouer et apparait pertinent... À l'inverse des décisions visant à agrandir la zone commerciale d'Auchan (Grande Synthe) et à en créer une nouvelle à proximité de la Grande Salle (zone du Noort Gracht).

carretheatre3d.jpgL'opération cœur d'agglo a été lancée dès 2007. L'objectif est à la fois de densifier le centre-ville en construisant des logements et de proposer de nouvelles cellules commerciales pour que de nouvelles enseignes s'y installent. Ainsi, le projet prévoit notamment la construction de 12 000m² de surface commerciale supplémentaire dans le secteur du Bateau Feu actuellement en travaux. Mais cette volonté de redynamisation du centre-ville semble faire face à deux projets antagonistes de développement de zones commerciales... en périphérie !
En effet, deux gros projets vont voir le jour :

  • l'extension de la zone commerciale d'Auchan Grande Synthe
  • l'érection d'une toute nouvelle zone commerciale, baptisée Grand Nord, à côté de la Grande Salle

Alors que d'un côté il s'agit de revitaliser le centre-ville, ces deux autres projets viennent ajouter de la confusion à la situation. Alors que l'accent est mis sur la ville, est-il pertinent de lancer simultanément deux chantiers d'envergure en périphérie ? Le risque est de brouiller les cartes aux yeux des enseignes désireuses de s'installer dans le dunkerquois : quelle zone choisir ? Quel sera le secteur dynamique de l'agglomération demain ? Tout comme il aurait été préférable de lancer l'Arena dans quelques années, n'aurait-il pas fallu attendre également pour créer la zone du Grand Nord ? Certes, le projet vise notamment à mutualiser le parking de la Grande Salle avec un centre-commercial, en l'occurrence Leclerc. De même, l'objectif est de développer une nouvelle zone commerciale où les spectateurs pourraient consommer avant d'assister à un concert ou un spectacle. Un peu sur le modèle de la Cité Europe et du cinéma à proximité, complexe qui arrive à drainer la population d'un large périmètre. La zone du Grand Nord réussira-t-elle le même tour de force ?
Le contexte parait délicat. Outre les questionnements liés à la crise et au pouvoir d'achat, la multiplication des zones commerciales en périphérie pourrait être contre-productive. Certes, l'agglomération semble souffrir d'un manque d'offre commerciale. Mais à trop en faire la situation pourrait rapidement se retourner ! En début de mandature 2008-2014, la Chambre de Commerce et d'Industrie avait fait part d'une étude sur les carences du Dunkerquois, pointant un manque d'enseignes d'équipement de la maison en périphérie et un manque d'enseignes en textile moyenne et haut de gamme en centre-ville. L'offre supplémentaire nécessaire estimée à l'époque s'élevait à 30 000m². Un rapide calcul est à faire : 34 305m² (Grand Nord) + 25 529m² (extension Auchan Grande Synthe) + 12 000m² (cœur d'agglo - carré théâtre) = 71 834m² ! Certes, on peut comprendre l'ambition : développer le Dunkerquois, lutter contre l'évasion commerciale, lancer cette nouvelle offre commerciale pour que le territoire soit plus attractif. Mais n'est-ce pas trop rapide ? Tout lancer simultanément est-il bien raisonnable ? Les enseignes vont devoir réussir à voir clair dans cette multiplication des solutions qui leur sont proposées : où s'installer ? Quel sera le projet le plus porteur ? Quelle zone privilégiée ? Comment vont réagir les consommateurs à cet important ajout de surfaces commerciales ? A moindre échelle, et malgré les limites de cette comparaison, rappelons nous l'histoire de l'implantation de l'AMC : le cinéma devait drainer une population d'un large périmètre, des Belges devaient venir. Au final, sur les 20 salles installées 4 ont été fermées avant d'être exploitées par le Studio 43. Aurait-on les yeux plus gros que le ventre ?
La question se pose doublement car des projet de cette envergure ne se pensent bien évidemment pas à la seule échelle de l'agglomération. Il convient de regarder ce qui se fait autour, sur la Côte d'Opale et ailleurs. Rappelons que la Communauté de Communes du Canton de Bergues a décidé de vendre en mai 2012 10ha (100 000m²) au propriétaire de l'Intemarché situé Faubourg de Cassel (Quaëdypre). L'Intermarché est depuis devenu un Leclerc dont les propriétaires voudraient doubler la superficie pour arriver à 6 000m². Si des oppositions existent, l'objectif final du projet est de créer une nouvelle zone commerciale portée par ce Leclerc avec une galerie commerçante. Du côté de Calais, la création de 50 000m² de surface commerciale en plus est également en projet. La Côte d'Opale comptant 814 000 habitants environ, dont 688 000 à l'échelle de la circonscription de la Chambre de Commerce et d'Industrie, il y a un risque de sur-dimension de l'offre. Cette position est également partagée par Jean-Paul Delcourt (Président de la CCI Côte d'Opale). A titre indicatif, Dunkerque propose aujourd'hui 110m² de surface commerciale en hyper pour 1 000 habitants, là où la moyenne régionale se situe à 117m². Si on ne se focalise que sur l'alimentaire, on arrive à 411m² pour 1 000 habitants contre 422 au niveau régional. Non seulement ces chiffres seront impactés par les extensions et créations de nouvelles surfaces, mais il convient de rappeler que l'agglomération dunkerquoise perd, qui plus est, des habitants. Si comme le prédisent les projections de l'INSEE la tendance se poursuit, le phénomène de sur-dimension de l'offre risque d'être renforcé.
marine3d.jpgLes zones qui risquent de subir la concurrence du Grand Nord et de l'extension d'Auchan Grande Synthe sont en premier lieu celles de Carrefour (448 emplois) et de Cora (420 emplois). Sans compter les commerces du centre-ville. Le projet coeur d'agglo prévoit ainsi 12 000m² de surface commerciale supplémentaire sur le site du théâtre. Pour le directeur régional Nord et Est de Financière Duval, les projets du Grand Nord et du Puythouck ne posent aucun souci car sont plus complémentaires que concurrents au projet coeur d'agglo. La logique serait d'implanter de l'équipement de la maison et de l'alimentaire en hyper en périphérie, et de l'équipement de la personne et de l'alimentaire sur 2 000m² en centre-ville. La Communauté Urbaine de Dunkerque assure quant à elle qu'un accord de commercialisation a été passé avec le Noort Gracht et Auchan pour ne pas être en concurrence et pour que les enseignes en périphérie ne soient pas des enseignes de centre-ville. Pour autant, 13 000m² dédiés à l'équipement à la personne sont également prévus en périphérie, soit plus que les 12 000m² en construction dans le carré théâtre. Ajoutons à cela que le projet coeur d'agglo prévoit (prévoyait ?) également de nouvelles surfaces commerciales dans le prolongement de la gare de Dunkerque qui aurait été déplacée de quelques centaines de mètres (projet du secteur Gare-Marine). Aux dernières nouvelles, 20 000m² de commerces et 800 logements sont envisagés.

Finalement, c'est une nouvelle fois la question du timing qui pose question. Tout comme Dunkerque aurait pu se passer dans l'immédiat de la Grande Salle, sans pour autant rejeter ce projet dans un avenir de moyen/long terme, il aurait été préférable de temporiser un peu, de renforcer le centre-ville avant de lancer des grands projets de périphérie. Les premiers programmes du site du Théâtre devraient être livrés en 2016. Les évolutions du secteur Gare-Marine restent relativement floues et rien de concret ne semble lancé. Il se pourrait bien que les projets de périphérie soient bouclés avant ceux du centre-ville. A l'heure du développement durable et de la volonté de limiter l'usage de la voiture, pourquoi développer en premier lieu la périphérie ? Alors que diverses boutiques quittent le centre-ville, que celui-ci est en train d'être repensé, pourquoi ne pas avoir d'abord fini les travaux de ce côté là ? Quitte à créer une nouvelle zone commerciale autour de la Grande Salle, pourquoi ne pas avoir plutôt privilégié le déménagement d'un hyper déjà existant ? De même, pourquoi rester sur la formule traditionnelle de l'hyper ? Quitte à développer des centres commerciaux de périphérie, autant s'inspirer de nouveaux concepts qui commencent à émerger, tel que "Mon Village" dont l'objectif est de réussir à concilier création de nouveaux centres commerciaux moins dévoreurs d’espaces, maintien et valorisation d’une agriculture locale périurbaine et offre aux consommateurs de produits à bas prix. Les grandes zones commerciales de périphérie ne répondent ni aux enjeux de revitalisation du centre-ville, ni à ceux de développement durable, ni à la volonté de réduire les déplacements en voiture. Afin de redynamiser la ville, de poursuivre sereinement ses évolutions, sa mutation en un espace urbain confortable, attrayant, vivant, sans doute aurait-il mieux valu continuer de travailler sur le projet "cœur d'agglo", en se penchant notamment sur le secteur Gare-Marine et en élargissant la vision de ce projet structurant, plutôt que de risquer de trop s'éparpiller.


Fiches techniques


photo1.JPGGrand-Nord (34 305m² pour 2015)

- un hypermarché Leclerc (6 000m²)
- 28 moyennes surfaces (23 276m²) d'alimentaire (402m²)
- équipement de la maison (8 431m²)
- articles culture-loisirs (5 175m²)
- équipement et service automobile (1 032m²)
- plusieurs cellules de moins de 300m² (4 879m²)
- des kiosques (150m²)
- 800 emplois prévus


Zone AuchanZone d'Auchan Grande Synthe (passage de 34 971m² à 60 500m², soit + 25 529m², pour 2014)

- accueil d'Alinéa (6 000m²)
- équipement de la maison (8 652m²)
- équipements de la personne (5 120m²)
- santé et beauté (580m²)
- cultures cadeaux et loisirs (4 237m²)
- trois cellules pour alimentaire (940m²)
- Auchan : création d'un espace "loisirs extérieurs-jardinerie" (3 205m²), dont 2 205m² en intérieur et 1 000m² en extérieur